Con la nueva ley de arrendamientos nadie alquilará, todo el mundo venderá porque es mucho más rentable la plata en el banco que cobrar alquiler con la fórmula que aplicará la Superintendencia de Vivienda

                La semana pasada le expusimos la formula que aplicará la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda, y para que se siga aclarando la misma, le expondremos otro ejemplo de un apartamento con 5 años de construcción de 85 mts², ubicado en San Diego en el Estado Carabobo donde el metro cuadrado cuesta Bs. 4.000, y cuyo alquiler antes de la ley costaba unos Bs. 3.000.  Lo primero que tenemos  que sacar es el valor actual del inmueble, para tal fin primero debemos calcular el valor de reposición del mismo, es decir, multiplicar el costo del  metro cuadrado por los metros cuadrados que tiene el apartamento, eso nos da  un valor de  reposición Bs. 340.000 (4.000 x 85 mts²⁾. Ahora tenemos que buscar su depreciación K según la tabla expuesta en el Reglamento de la ley, ésta es igual a 2,62 (menos de 5 años y en excelentes condiciones); buscamos ahora su variación sísmica esta es de 1,1 ya que fue construido posterior al año 2001, mientras que su variación geográfica es de 0,79, puesto que está ubicado en el Estado Carabobo, para los que viven en Caracas, esa depreciación es 1, porque Caracas, es Caracas, y lo demás sigue siendo monte y culebra, es decir, una casa ubicada en cualquier cerro de la capital  no tiene depreciación geográfica en comparación a una que esté en el Municipio San Diego del Estado  Carabobo.

Con tales datos ya podemos aplicar la fórmula de la Superintendencia de Vivienda para sacar el valor del inmueble: VAI =VR x (1 - K/100) x Vs x Vg, sustituimos valores VAI = 340.000 x (1 – 2,62/100) x 1,1 x 0,79 = 287.718, este valor lo colocamos en la mini-formula parea sacar el canon de arrendamiento CA = (VAI/12)x%RA, y sustituyendo CA = (287.718/12) x 0,05 (5% en caso de que solo tengamos un inmueble para arrendar), esto trae como resultado Bs. 1.198, que es lo que tenemos que cobrar mensualmente por el alquiler del apartamento antes descrito. Aquí el propietario debe tomar una decisión de inmediato y no esperar el ansiado 7 de octubre del año que viene. Saca la cuenta y dice, que aún vendiendo su inmueble valorado hoy en día por la formula en Bs. 287.718, ese dinero en el banco ganarían intereses anuales de cómo mínimo 13%, es decir, su rentabilidad anual sería de Bs. 37.403 (287.718 x 0,13), en contraposición a los Bs. 14.376 que recibirá en todo un año por el alquiler (1.198 x 12) que significan una rentabilidad anual del 5%, por lo que todo el mundo venderá y nadie alquilará.

Ahora supongamos el caso que en el apartamento de nuestro ejemplo tenga una relación arrendaticia de más de 25 años y se nos acabe el contrato, y quisiéramos venderle al inquilino, el artículo 137 de la ley indica que tendríamos que hacerle un descuento del 25%. En este caso para calcular el valor del inmueble cambiaria la depreciación K, según la tabla ésta sería de 17,75 y la variación sísmica cambiaria  según la tabla a 1 (construido entre 1983 y 2001), ahora sustituimos valores en la fórmula: VAI = 340.000 x (1 – 17,75/100) x 1 x 0,79 = 220.923, cuyo alquiler sería de Bs. 921 (220.923/12) x 0,05, que da un rendimiento anual de Bs. 11.052 (921 x 12). Ahora, la ley te exige que tienes que venderlo con un 25% de descuento, recibes entonces Bs. 165.692 (220.923 x 0,25) que a una tasa de interés del 13% anual te genera Bs. 21.540 al año (165.692 x 0,13), entonces van a ¿alquilar? o ¿vender?, pero no lo piensen mucho.