Con la nueva ley de arrendamientos nadie alquilará, todo el mundo venderá porque es mucho más rentable la plata en el banco que cobrar alquiler con la fórmula que aplicará la Superintendencia de Vivienda

                La semana pasada le expusimos la formula que aplicará la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda, y para que se siga aclarando la misma, le expondremos otro ejemplo de un apartamento con 5 años de construcción de 85 mts², ubicado en San Diego en el Estado Carabobo donde el metro cuadrado cuesta Bs. 4.000, y cuyo alquiler antes de la ley costaba unos Bs. 3.000.  Lo primero que tenemos  que sacar es el valor actual del inmueble, para tal fin primero debemos calcular el valor de reposición del mismo, es decir, multiplicar el costo del  metro cuadrado por los metros cuadrados que tiene el apartamento, eso nos da  un valor de  reposición Bs. 340.000 (4.000 x 85 mts²⁾. Ahora tenemos que buscar su depreciación K según la tabla expuesta en el Reglamento de la ley, ésta es igual a 2,62 (menos de 5 años y en excelentes condiciones); buscamos ahora su variación sísmica esta es de 1,1 ya que fue construido posterior al año 2001, mientras que su variación geográfica es de 0,79, puesto que está ubicado en el Estado Carabobo, para los que viven en Caracas, esa depreciación es 1, porque Caracas, es Caracas, y lo demás sigue siendo monte y culebra, es decir, una casa ubicada en cualquier cerro de la capital  no tiene depreciación geográfica en comparación a una que esté en el Municipio San Diego del Estado  Carabobo.

Con tales datos ya podemos aplicar la fórmula de la Superintendencia de Vivienda para sacar el valor del inmueble: VAI =VR x (1 - K/100) x Vs x Vg, sustituimos valores VAI = 340.000 x (1 – 2,62/100) x 1,1 x 0,79 = 287.718, este valor lo colocamos en la mini-formula parea sacar el canon de arrendamiento CA = (VAI/12)x%RA, y sustituyendo CA = (287.718/12) x 0,05 (5% en caso de que solo tengamos un inmueble para arrendar), esto trae como resultado Bs. 1.198, que es lo que tenemos que cobrar mensualmente por el alquiler del apartamento antes descrito. Aquí el propietario debe tomar una decisión de inmediato y no esperar el ansiado 7 de octubre del año que viene. Saca la cuenta y dice, que aún vendiendo su inmueble valorado hoy en día por la formula en Bs. 287.718, ese dinero en el banco ganarían intereses anuales de cómo mínimo 13%, es decir, su rentabilidad anual sería de Bs. 37.403 (287.718 x 0,13), en contraposición a los Bs. 14.376 que recibirá en todo un año por el alquiler (1.198 x 12) que significan una rentabilidad anual del 5%, por lo que todo el mundo venderá y nadie alquilará.

Ahora supongamos el caso que en el apartamento de nuestro ejemplo tenga una relación arrendaticia de más de 25 años y se nos acabe el contrato, y quisiéramos venderle al inquilino, el artículo 137 de la ley indica que tendríamos que hacerle un descuento del 25%. En este caso para calcular el valor del inmueble cambiaria la depreciación K, según la tabla ésta sería de 17,75 y la variación sísmica cambiaria  según la tabla a 1 (construido entre 1983 y 2001), ahora sustituimos valores en la fórmula: VAI = 340.000 x (1 – 17,75/100) x 1 x 0,79 = 220.923, cuyo alquiler sería de Bs. 921 (220.923/12) x 0,05, que da un rendimiento anual de Bs. 11.052 (921 x 12). Ahora, la ley te exige que tienes que venderlo con un 25% de descuento, recibes entonces Bs. 165.692 (220.923 x 0,25) que a una tasa de interés del 13% anual te genera Bs. 21.540 al año (165.692 x 0,13), entonces van a ¿alquilar? o ¿vender?, pero no lo piensen mucho.

En 15 meses y fuera de los compromisos chinos la “quebrada” PDVSA en emisión y reapertura de bonos se ha endeudado en casi US$ 28.000 millones al incluir los intereses de estos a su fecha de vencimiento, muy pesar de que el barril ha promediado este año los US$ 100

En agosto de 2010 la parasitaria estatal petrolera que no ha podido pagar sus deudas chin chin con un barril de petróleo que ha promediado en el último año US$ 100, realizó una “reapertura” del Pudrebono 2014 emitido originalmente en octubre del 2009, por US$ 1.587 millones, que compró directa y mafiosamente la Bodega Central de Venezuela, con un cupón del 4,90%, lo que significa pagos de intereses a esta institución de US$ 78 millones anuales para totalizar US$ 311 millones al vencimiento del papel. De la misma forma, en octubre de ese año la estatal petrolera emitiría el Pudrebono 2017 por la cantidad de US$ 3.000 millones con un pago de intereses del 8,5%, lo que representa  erogaciones anuales de US$ 255 millones para un total de US$ 1.785 millones en 7 años. Para el mismo mes, la quebrada  empresa  también realizó un canje de deuda de US$ 550 millones del Petrobono 2011 por el Pudrebono 2013 con pago de intereses del 8% anual a razón de US$ 1,125 por cada dólar intercambiado de la vieja deuda, con lo que la nuevo pasivo de la estatal quedó en US$ 619 millones (550 x 1,125) con pagos de intereses anuales de 50 palos verdes para un total de US$ 150 millones en tres años, y la fiesta continuó.

 Para principios de este año como sabemos la estatal del mismo modo que lo anterior  hizo un reapertura de su Pudrebono 2017 por US$ 3.150 millones que de nuevo compró directa y mafiosamente Merentes, lo que significan pagos anuales de US$ 268 millones anuales para un total de US$ 1.608  millones en 6 años, ¡malos para el Kinomatemático!. Para principios de febrero 2011 la estatal se “enquesaría” con el Pudrebono 2022 con una tasa de interés del 12,75%, interés más alto pagado por una deuda en toda la historia republicana del país, que significan pagos de interés de US$ 382 millones para un total de US$ 4.202 millones a la fecha de su vencimiento. A esta maldición seguiría en junio de este año el “bonchinchito” de la reapertura de bonos, y bajo esa irresponsable política reabrió de nuevo el  Pudrebono 2013 en US$ 1.783 millones para que la Bodega Central de Merentes se los volviera a comprar en su totalidad, para poder así finiquitar el Petrobono 2011,  con lo que la nueva deuda con la BCV se ubicó en US$ 2.006 millones (1.783 x 1,125) con pagos anuales de 160 millones para un total de US$ 320 millones en dos año, es decir,  más real para Merentes, aunque esto cambió con la reciente emisión del Pudrebono 2021 que explicaremos dentro de poco. En ese mismo mes también fue anunciado por la estatal  un préstamo de US$ 1.500 millones con la  Japón para Cooperación Internacional (JBIC), Mitsubishi y Itochu, el cual según se dice se pagará con el envío de tres millones de barriles anuales de crudo venezolano durante cinco años consecutivos, bueno al menos es lo que dicen.

Y no suficiente con lo anterior la empresa recientemente emitió el Pudrebono 2011 por US$ 2.394 millones al 9% de interés que de nuevo otra vez compró Merentes en su totalidad a través de otra adjudicación directa con la Bodega Central de Venezuela. En esta transacción se incluyó un canje de estos nuevos bonos por US$ 1.256 millones del PDV 13, razón por la cual el saldo de este se ubica ahora  en US$ 750 millones (2006-1256). Con estas cuentas tenemos que en total en 15 meses de agosto 2010 a noviembre 2011, Pudrevsa se ha endeudado en US$ 16.000 millones, a pesar de que los precios del barril ha promediado en el 2011 los US$ 100, los cuales significan nuevos pagos de intereses por US$ 1.308 millones anuales, que a la larga se convierten en pagos de casi US$ 12.000 millones a la fecha de vencimiento de tales bonos, todo lo cual muestra un endeudamiento entre principal e intereses de casi ¡US$ 28.000 millones fuera de los compromisos chinos que ha asumido la empresa!, la misma que  no ha publicado un solo balance financiero en todo lo que va de año. 

A estas alturas del paquete aún se desconoce el método estadístico que establecerá los precios "justos" que mejor se adapten al Plan de Desarrollo Económico y Social de la Nación, solo se conoce el artículo 23 del Reglamento de la Ley el cual para efectos del análisis de costos y determinación de precios considerará: “la relación entre los bienes producidos o los servicios prestados, y la propiedad del sujeto de aplicación”

Turbio como el Guaire apareció un día antes del día de la Chinita el Reglamento Parcial de la Superintendencia Nacional de Costos y Precios (SUNDECOP), que ha dejado como se esperaba muchas lagunas. En primer lugar, tal ente está en la capacidad según el artículo 8 ordinal 1 del instrumento legal de “negar” la inscripción a cualquier productor en el Registro Nacional de Precios y Bienes y Servicios. Dos de las razones  para tal cosa las alega el artículo 18 del Reglamento, la primera de ellas, por haber suministrado información falsa o insuficiente, y la segunda por haber sido objeto de inhabilitación temporal o suspensión de acuerdo con los términos de la providencia administrativa respectiva, todo lo cual  indica que las empresas de Leopoldo López no serán aceptadas en el susodicho registro. Lo otro que llama profundamente la atención, es el hecho que a estas alturas del paquete  se desconozcan los requisitos a exigir para la inscripción de los productores de bienes y servicios, tal como así se señala en el ordinal 3 del artículo 8 antes mencionado, donde se sostiene que la SUNDECOP requerirá la “documentación necesaria”. De hecho el artículo 11 sostiene, que tal institución señalara en su debida oportunidad la respectiva Providencia  Administrativa que “establecerá” los requisitos, condiciones, etapas, categorías y prioridades necesarias para aceptar la inscripción. No suficiente  con lo anterior, el Reglamento también señala que para inscribirse,  los sujetos sometidos a la Ley deben acceder a la todavía “inexistente” pagina web del sistema del Registro Nacional de Precios de Bienes y Servicios, y por si fuera poco, cuando introduzcan sus datos allí  que no saben cuáles son,  deben dirigirse a la sede del Registro que nadie sabe dónde queda.

            Otro punto a destacar en el Reglamento tiene que ver con el hecho de que nos existe lapsos de tiempo para la verificación y evaluación de la información, por lo que esta puede ser entonces infinita, razón por la cual los sujetos a la Ley,  deberán esperar sentados el Certificado de Registro porque parados, le podrían salir grandes várices. Uno de los asuntos que sí está más claro que el agua, tiene que ver con la obligación de notificar las modificaciones sufridas en la empresa, reforma de acta constitutiva, modificaciones del capital social, cambio o sustitución de representantes o accionistas, nombramiento o revocatoria de los apoderados, de igual forma se debe exhibir los libros hasta de “coquito”,  así como cualquier otro datos exigido por la gente de la SUNDECOP. Por otro lado, el  “parcial” Reglamento indica que tampoco se ha realizado la categorización de los bienes y servicios del sector que los produce, transforma, distribuye, comercializa o preste el servicio. Del mismo modo se desconoce el método estadístico que establecerá los precios justos que mejor se adapten al Plan de Desarrollo Económico y Social  de la Nación, solo sosteniendo el artículo 23 del Reglamento que para efectos del análisis de costos y determinación de precios,  se consideraran “la relación entre los bienes producidos  o los servicios prestados, y la propiedad del sujeto de aplicación”, chanfle?????, aquí debemos de señalar que el Reglamento de la nueva Ley de Arrendamiento de Vivienda les lleva una morena porque está al menos si presentó buena o mala su fórmula, que al  menos acabó con la incertidumbre y la gente ya sabe  a qué atenerse.     

            Lo otro bien claro de la ley es que el artículo 27 del Reglamento, señala como obligatorio la entrega de información relativa a proveedores nacionales o extranjeros, insumos nacionales o importados, asesoría internacional relacionada con los costos, y cualquier otro factor que la SUNDECOP estime conveniente. Por otra parte la ley convierte en “sapos”  a todos los ciudadanos que deben de inmediato notificar a las autoridades competentes de la violación del Reglamento en cuestión, mientras que por su parte los Consejos Comunales  podrán participar en la lid de supervisión y control según el artículo 45 ejusdem. Pero lo más sorprendente de este inocuo Reglamento es el hecho que la SUNDECOP tendrá hasta 90 días hábiles para que implemente y desarrolle los procedimientos de “inspección” y “fiscalización”, es decir, que hasta que no salga dicha normativa tales acciones no se podrían llevar a cabo, por lo que hasta el 26 de marzo de 2012 el ente tendrá ese chance.

La emisión del bono 2021 representó una de las transacciones más oscuras hechas por PUDREVSA donde apareció el Banco Central comprando directamente todos los bonos sin que la estatal petrolera haya presentado este año un solo balance financiero

El bochinche comenzó el 5 de agosto de 2010 cuando Pudrevsa reabrió el Pudrebono 2014 que había sido emitido en octubre de 2009  con  una tasa de rendimiento anual de 4,90%, para completar un proceso de colocación privada de bonos  por US$ 1.587 millones  siendo  adjudicada directamente a la Bodega Central de Venezuela. Para enero de este año  la estatal petrolera  realizaría en los mismos términos y condiciones la reapertura de otro bono, el Pudrebono 2017  emitido en  octubre de 2010 con  cupón de 8,5% por US$ 3.150 millones mediante también otra colocación privada y directa dirigida a la BCV, y a otros fondos, de los cuales US$ 2.000 millones de lo recolectado, sería  para cancelar una deuda con el propio  Banco Central. En pocas palabras Ramírez emitía deuda, que le compraba Merentes, para que éste al mismo tiempo se pagara una deuda que le debía Ramírez, quedando nuevamente Rafa “enquesado” con Merentes. Un nuevo bono se reabriría a mediados de  este año,  y una vez más se le adjudicaría directamente a la Bodega Central, se trataba del PDV 2013 que había sido aquel que se ofreció por US$ 3.000 millones a tres años con cupón al 8% para canjearlo por  los US$ 3.000 millones de los Petrobonos 2011, bajo tal situación la BCV compró US$ 1.783 millones para que Pudrevsa completara la plata para poder saldar los Petrobonos 2011, pero la estatal petrolera quedaba enquesada  otra vez con Merentes en US$ 2.006 millones, toda vez que la reapertura se había hecho a razón de US$ 1.000 por US$ 1.125 (US$ 1.783 x 1,125).

Ahora el bochinche continúa para final de este año, toda vez que Pudrevsa emitió US$ 2.394 millones a través de una vez más, otra adjudicación directa con la Bodega Central por lo que en 16 meses desde agosto 2010 a noviembre 2011, el BCV le ha comprado directamente a Pudrevsa un total de US$ 8.914 millones, tres observaciones más tenemos de esta última emisión. La primera de ellas, es que la Bodega Central de Venezuela le compra US$ 2.394 millones en bonos a la estatal petrolera sin que ésta haya presentado un solo balance financiero este año. La segunda, es que los recursos obtenidos serán destinados a usos generales corporativos, incluyendo el financiamiento del plan de inversiones de Pudrevsa y para aportes a proyectos y programas de desarrollo social, todo lo cual indica que con un precio de barril promedio de petróleo de US$ 100 Pudrevsa se tiene que endeudar para poder cumplir con las misiones y los aportes al Fonden, de donde cabe una pregunta que recién le habíamos hecho al boca abierta de Ramírez  ¿dónde están los ingresos de la ganancia súbita entre US$  9.000 y US$ 16.000 millones adicionales que dijo en abril pasado, recibiría el gobierno si el barril se mantenía sobre los 90 dólares?. Finalmente, la transacción es una de las más oscuras que han hecho la estatal, puesto que se habla de una emisión por un total de US$ 2.394 millones de los cuales US$ 1.256 millones se canjearon por los Pudrebonos 2013 a valor nominal, recibiendo al mismo tiempo la industria un efectivo de  US$ 564 millones todo lo cual hace una sumatoria de US$ 1.820 millones (1.256 +564), por lo que Pudrevsa  deja en intriga que pasó con los otros US$ 574 millones que completan la emisión de los US$ 2.394 millones.

 Aquí lo más seguro es que se siga sucediendo este tipo de operaciones para que Merentes siga cobrándose  de la estatal, para que nuevamente Pudrevsa quede endeudada con la Bodega Central, por lo que el “negocio redondo” que está de moda entre Merentes y Ramírez los cuales  han dejado por fuera a Giordani, es la “reapertura de bonos ya emitidos”, que los compra todos el BCV, negocio que como sabemos  nunca escasean las comisiones, los pagarés pagados dos veces, así como las recompras y pagos de deuda que nunca se descuentan.

En el 2011 Pudrevsa dejará de percibir casi US$ 16.000 millones por estar enviando a China 430 mil barriles diarios de petróleo que no cobra

El punto de cuenta sobre los préstamos chinos que recién nos acaba de llegar fue presentado al presidente de la república por parte de Rafael Ramírez en abril de este año y no deja de ser interesante para ir descifrando el velo misterioso en que se desenvuelven tales acuerdos.

La primera perla que nos lanza Ramírez, es que por el primer acuerdo chino de US$ 4.000 millones, teníamos que enviar a la tierra de Mao 100 Mil Barriles Diarios (MBD) de petróleo por  tres años, es decir, entre el 2008 y 2011, a un precio estimado de US$ 50, lo que significó que en ese periodo se depositaran US$ 5.475 millones (100 b/d x 365 días  x 3 años x $ 50), los cuales debían ser considerados por Pudrevsa como parte de la regalía en especie que pagaría al fisco nacional y cuyo excedente una vez cumplido el pago de los intereses del préstamo a los cuales nunca se refiere Ramírez,  sería devuelto a la oficina nacional del tesoro. Aquí suponiendo que los chinos nos hubiesen prestado esa plata a un exagerado 10% anual, significaría  que pagamos en 3 años un total de interés de US$ 1.200 millones a raíz de 4.000 x 0,10 x 3, sin considerar aquí el pago de amortización que también esconde el zángano de Ramírez. De esta forma los chinos nos prestaron US$ 4.000 millones y nosotros terminamos pagando  US$ 5.200 millones (4.000 de principal + 1.200 de interés), y como teníamos un depósito de US$ 5.475 millones según estas cuentas, había quedado un excedente de US$ 275 millones que es lo que fraudulentamente dice  Ramírez devolvió al fisco,  pero todo sabemos que en tres años ese no fue el precio real del barril de petróleo.

Según el propio Ministerio de Energía y Minas, en ese periodo de tiempo  el precio del barril promedió ¡US$ 72! (86,46 en el 2008; 57,01 en el 2009 y 72,69 en el 2010), por lo que a precio de mercado, ese petróleo enviado a China por el primer acuerdo tenía un valor de ¡US$ 7.884 millones!  (100 b/d x 365 días  x 3 años x $ 72), y al descontarle los US$ 5.200 millones con los exagerados intereses, Ramírez  han tenido que regresarle a la nación un excedente de más de US$ 2.684 millones derivado de la diferencia entre US$ 7.884 millones depositados y los US$ 5.200 millones pagados, por lo que haberle vendido a los chinos a un precio de US$ 50 cuando éste promedió los US$ 72, ha sido una estafa en contra de los intereses de la nación por más de US$ 2.400 millones al descontar de los US$ 2.684 millones los US$ 275 millones que se devolvieron.  Por si fuera poco, debemos recordar que en julio de este año este Fondo I fue renovado año hasta el 2014 ¡bajo las mismas condiciones!.  

La segunda perla que nos suelta Ramírez, es que para el segundo préstamo chino por los otros US$ 4.000 millones, se estipularon envíos de crudo por 130 MBD calculados a un precio promedio de US$ 40, es decir, los amarillos  nos prestaron la misma cantidad que el primer acuerdo y nosotros le aumentamos 30 mil barriles diarios más, y no suficiente con eso le reducimos el precio a US$ 40, y si esto no es ¡traición a la patria!, no sabemos  entonces como llamar este  perjuicio contra la República. Este préstamo tiene las mismas condiciones que el anterior, por lo que entre el 2010 y el 2012 tendríamos que enviar petróleo a China valorado en US$ 5.694 millones  (130 b/d x 365 días  x 3 años x $ 40), cuando nos prestaron de nuevo los US$ 4.000 millones al 10% (US$ 5.200 millones), y cuando éste realmente estaría alcanzado un valor de ¡US$ 11.103 millones! a razón de un precio proyectado  de US$ 78 el barril proveniente de  72,69 en el 2010; 100 en el 2011 y en el peor de los casos de 60 en el 2012 cayéndonos un palo de agua (130.000 x 365 x 3 x 78), lo que nos lleva a pensar que para el año que viene cuando se venza este Fondo II, al descontar  los US$ 5.964 millones pautados del valor  real de US$ 11.103 millones  se estaría finiquitando otra estafa de más de ¡US$ 5.000 millones! en contra de la patria de Bolívar de la cual tanto hablan estos pendejos.  A esto hay que agregarle, que en el mismo punto de cuenta se sostiene que a partir del 1ro de enero de 2010, Pudrevsa tendría que asumir los pagos de los acuerdos chinos sin considerar los pagos de regalías al fisco nacional como parte de estos.

De la misma forma, en este  mismo punto de cuenta, Ramírez advierte al presidente Chávez que como consecuencia del otro préstamo chino firmado por US$ 20.000 millones, su Pudrevsa ha asumido otros 200 MBD, que agregados a los anteriores  totalizaban para el primer trimestre de este año 419 MBD de petróleo, que están comprometidos para el pago de estos  3 créditos pero que será de 430 MBD al finalizar el año, lo que representan el 16% de la producción nacional de crudo, lo cual significa para la industria una carga muy pesada. Aquí Ramírez le saca una cuenta al presidente, sosteniéndole que para el primer trimestre 2011 a precio real de US$ 91, los 419 MBD representan US$ 3.432 millones que ha dejado de entrar en la caja de Pudrevsa, pero que estos se convertirán al final del año en ¡US$ 12.556 millones!, al proyectar el envió de los US$ 430 MBD a un precio estimado de US$ 80 (430 MBD x 365 x 80), pero Ramírez anda “pelao”. Al actualizar nosotros estos cálculos, tenemos que si barril ha promediado en todo el 2011 unos US$ 100 (80 para Ramírez) y se están enviando a China al final del año 430 MBD,  significa que Pudrevsa dejara  de percibir cuando finalice el 2011,  unos ¡US$ 15.700 millones!  (430 MBD x 365 x US$ 100), por estar cumpliendo con los compromisos chinos, y sobre esta carencia para completar la cosa, la empresa debe de pagar al fisco nacional la regalía e impuestos petroleros calculados según Ramírez para todo el año en US$ 7.424 millones, todo lo cual  representa un impacto grave en el flujo de caja de Pudrevsa para este año por ¡US$ 18.430 millones!, pero que en nuestras cuentas actualizadas indican más de ¡US$ 23.000 millones! (15.700 millones que no recibió y 7.424 millones que tiene que pagar en regalía e impuesto), pero a pesar de todo esto, Ramírez en el punto de cuenta en cuestión, lo que le pide a Chávez son unos “realitos” de un excedente que tiene por allí la empresa, como de insólito universo, pues!

Así las cosas, Ramírez relata que existe una cuenta donde se depositan los pagos por la venta que hace Pudrevsa a China que tiene  un supuesto excedente de más de US$ 7.000 millones que no explica por ninguna parte, y en base a ello solicita al primer mandatario nacional el permiso para retirar parte de ese excedente y así cumplir con los compromisos respectivos de  regalía e impuestos petroleros al fisco. Pero más adelante sostiene que la disponibilidad neta de tales  recursos excedentes no llegan ni a US$ 1.400 millones,  que a la final es a la  miseria que implora para salir del atolladero en que se encuentra la empresa  que era de todos los venezolanos, pero ni por el zipote advierte  Rafa  a Chávez que la gallina de los huevos de oro de Venezuela está a punto de ¡mate!